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Beschreibung

Nicht jeder, der ein Grundstück hat, darf mit diesem Grundstück machen, was er möchte. Insbesondere die Bebauung von Grundstücken hat der Gesetzgeber geregelt. Während erste staatliche Regelungen zur Frage, wo und wie gebaut werden darf, bereits im 19. Jahrhundert erlassen wurden, kam in der Nachkriegszeit die Erkenntnis, dass die Steuerung der Bauentwicklung einer umfangreichen Planung bedarf.

„Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde … vorzubereiten und zu leiten“ (§ 1 Abs. 1 Baugesetzbuch).

Der Bauleitplanung nutzt zwei Instrumente, um dieser Aufgabe nachzukommen:   

1. den vorbereitenden Bauleitplan, den so genannten Flächennutzungsplan
2. und den daraus resultierenden verbindlichen Bauleitplan, den Bebauungsplan

Flächennutzungsplan 

Der Flächennutzungsplan (FNP) legt die Grundzüge der geplanten räumlichen Ordnung fest und stellt damit die Weichen für die bauliche und sonstige Entwicklung der Gemeinde für einen bestimmten Zeitraum – in der Regel für 15 Jahre. Der FNP soll den für die absehbare Entwicklung notwendigen Flächenbedarf der Gemeinde nach Art der Nutzung (z.B. Wohnflächen, Gewerbeflächen, Erholungsflächen) und nach Lage (z.B. Wohngebiete mit Ortsanbindung, Gewerbeflächen ausreichend getrennt von Wohnbereichen) darstellen. Der FNP ist nicht parzellenscharf abgegrenzt. Die genaue Festlegung der Flächen erfolgt in den Bebauungsplänen, die aus dem FNP zu entwickeln sind.

Wichtig: Aus der Ausweisung einer Fläche im Flächennutzungsplan alleine z.B. als Wohnbaufläche, ergibt sich noch kein Baurecht für ein dort gelegenes Grundstück. Allerdings erfährt eine Ackerfläche hierdurch bereits eine Wertsteigerung, da vermutet werden kann, dass dort Bauland in den nächsten Jahren entstehen wird (Bauerwartungsland).

Die Gemeinde Wachtberg hat einen Flächennutzungsplan für das gesamte Gemeindegebiet erstmals 1975 aufgestellt und seitdem mehrfach den aktuellen Entwicklungen angepasst.

 
 Bebauungsplan 

Der Bebauungsplan schafft im Gegensatz zum Flächennutzungsplan Baurecht, d.h. die Eigentümer von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans haben einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, soweit der Bebauungsplan dies konkret für ihr Grundstück vorsieht.

Der Bebauungsplan kann neben den Regelungen, welche Art von Gebäuden (Wohnbebauung, Gewerbebauten) und wo Gebäude errichtet werden dürfen auch Regelungen zur Gestaltung (z.B. Zahl der Geschosse, Höhe des Dachfirsts, Dachform und Dachneigung) enthalten. Diese Regelungen sind entweder im Bebauungsplan selbst (zeichnerische Festsetzungen) oder im Textteil (textliche Festsetzungen) enthalten. Darüber hinaus gibt es eine Begründung zum Bebauungsplan, die erläutert, warum die Regelungen so und nicht anders getroffen wurden.

Inwieweit kann die Gemeinde eigenständig planen? 

Die Gemeinde ist nicht ganz frei in der Entscheidung, wo sie sich baulich entwickeln soll. Auf der Ebene der Bezirksregierung werden grundsätzliche Entwicklungsziele durch den Gebietsentwicklungsplan, auch Regionalplan genannt, festgelegt. Wachtberg gehört zum Gebietsentwicklungsplan für die Region Bonn/ Rhein-Sieg. Dort ist für Wachtberg festgelegt, dass die Ortschaften Berkum, Niederbachem und Villip so genannte Allgemeine Siedlungsbereiche sind, d.h. künftig noch weiter wachsen sollen. Der Schwerpunkt der Siedlungsentwicklung soll in diesen Allgemeinen Siedlungsbereichen stattfinden.

Die drei Stufen der Planung sind demnach:

1.     Regionalplan (Bezirksregierung) 
2.     Flächennutzungsplan (Gemeinde) 
3.     Bebauungsplan (Gemeinde).

Wie erhält ein Bebauungsplan Rechtsgültigkeit? 

Fasst eine Gemeinde den Entschluss, im Rahmen des bestehenden Flächennutzungsplanes ein als Wohnfläche ausgewiesenes Gebiet auch zur Bebauung frei zu geben, sieht das Baugesetz hierzu genaue Vorgehensweisen vor: 

• Der Rat stimmt dem Vorschlag zu und erlässt einen Aufstellungsbeschluss. 
• Städteplaner erörtern gemeinsam mit der Gemeinde den Bebauungsplan und arbeiten mehrere Entwürfe aus. 
• Die Bürger erhalten Gelegenheit im Rahmen einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung ihre Anregungen und Bedenken zu den geplanten Bebauungsplänen zu äußern. 
• Unter Berücksichtigung dieser Anstöße wählt der Planungsausschuss der Gemeinde einen Entwurf aus.  
• Der favorisierte Entwurf wird im Rathaus einen Monat lang öffentlich ausgelegt, d.h. in seiner ganzen, ausgearbeiteten Fassung. Dies wird öffentlich bekannt gemacht, damit jeder Bürger die Möglichkeit hat, sich zu diesem Entwurf zu äußern.   
• Der Planungsausschuss und anschließend der Rat müssen dann abwägen, ob der Plan im Hinblick auf die Eingaben der Bürger noch geändert wird oder so wie offen gelegt beschlossen wird
• Ist die Interessenabwägung abgeschlossen und sind alle Bedenken und Anregungen geprüft worden, wird der Bebauungsplan vom Rat beschlossen.
• Mit der amtlichen Bekanntmachung erhält er seine Rechtsverbindlichkeit, d.h. erst jetzt wurde Baurecht (aber keine Baupflicht) geschaffen.